不動産投資で失敗しないために初心者が知っておくべきこと

ゆずき
はぁ、××××様…(*´ω`*)
しょうこ先輩
あら?ゆずきどうしたの?

ため息なんかついちゃって。

さては、好きな人でもできた?( *´艸`)

ゆずき
あ!しょうこ先輩♪

そうなんです。最近とっても気になる存在が…

しょうこ先輩
ふふふ(^^

どこの誰なのか聞こうかしら?(-。-)y-゜゜゜

ゆずき
え?あ、人じゃないです。

はぁ、「不労所得」様…

しょうこ先輩
!!?

ある意味高嶺の花に目を付けたわね…(^^;

ゆずき
不労所得ほすぃ(*‘∀‘)

ども!やまてつです。

ゆずきちゃん、さすがですね。

新社会人1年目にして早くも不労所得に恋い焦がれる状態になっています。

資産形成を考えるうえで、不労所得の視点は欠かせません。

ということで、今回は不労所得の典型、不動産投資について書いていこうと思います。

私も現在ワンルームマンションを複数戸所有し、入ってくる家賃でせっせと借り入れを返済する生活を送っているのですが(実際には管理会社がすべてやってくれるので自分は何もしませんが。)、最初始めるときはかなり勇気がいりました。

それでも一歩踏み出せたのは、信頼できる担当者さんと出会えたことが大きかったですね。

この担当者(インタビューではNさんとしています。)、月に新築ワンルームを1億円分くらい売ってしまう、凄腕の営業マンです。

ただ、押し売りな感じではなく、本当にいいものを持ってきてくれるので、信頼できるんですよね。

今回はその担当者に不動産投資のあれこれをインタビューしたものを記事にまとめましたので、これから不動産投資を始めてみようかな~という方はぜひ参考にしてみてください(^^

※記事の最後に実際のインタビューの動画(音声のみ)も置いてます。

 

不動産投資のメリット・デメリット

まずは、不動産投資のメリットとデメリットから見ていきましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資には、3つのメリットがあります。

メリット1 団信が使える

団信とは、団体信用生命保険の略で、住宅ローンやアパートローンを組む際に加入できる保険です。

この保険に入っておくと、万が一死亡してしまったり、所得を得られないような体になってしまった場合に、ローンがすべてチャラになります。

つまり、保険が発動した瞬間、家賃収入が純粋な収入に変わるわけですね。

効果としては年金型の生命保険と似ていますが、不動産は相続によってどこまでも受け継がれていくので、生命保険以上の威力があるといえます。

まさに、「資産」ですね(^^♪

 

メリット2 節税効果

投資用不動産を所有すると、実質的には不動産事業をやっていることになります。

事業家の仲間入りですね。

で、事業をやっているとその分の税金を支払わなければならなくなりますが、税金は収益から経費を引いたものに対してかかるので、経費が収益を超えていれば税金を納めなくていいですし、場合によっては所得圧縮の効果が働いて節税までできてしまいます。

節税を大きくできるのは最初の2~3年とインタビューでも回答されていますが、2~3年でも税金が安くなるならうれしいですよね(^^♪

 

メリット3 ローンを完済したら完全な不労所得に

メリットというか、本来の不動産投資の目的になりますが、ローンを払い終わった後は、ただひたすらに家賃という収益を生み出してくれる収益源になります。

もちろん、不動産を所有していると「固定資産税」という税金がかかりますし、管理会社を入れれば管理費がかかりますので、完全にコスト0と言う訳ではありませんが、人が入っていれば、少なくとも今までローンの返済に回っていた分は自分が丸どりできるようになるわけです。

また、団信の話のところでも述べましたが、不動産は相続によって家族・子孫に受け継がれていきますので、保険のように自分ひとりをカバーするのではなく、家族全体の資産として見ることができる点が大きな特徴です。

 

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットは1つだけ。

空室のリスクがあるという部分。

良い物件に巡り合え、家賃収入でローンの返済が賄えてしまう物件であったとしても、空室になってしまったら返済は自力でしなければなりません。

そして、ローン返済期間の20年や35年という期間のなかでは、必ず空室となるタイミングが出てくるとのこと。

もちろん、都心のワンルームのような常に人が入る物件であれば、人の入れ替わりの数日間くらいしか空きは発生しないでしょうが、物件によっては、1か月、2か月と人が入らない場合もあるでしょう。

なのでローン返済中は、最低限ローン返済一か月分くらいの余力を残して生活をする必要があります。

 

 

不動産投資、始めるならいつ?

不動産投資を始めるならいつがいいか?

これは、「早ければ早いほどいい」そうです。

なぜなら、早く始めればそれだけ早くローンの返済が終わるから。

ローンを返済していくことが、積立投資をしていっていると見ることもできますね。

家賃が入ってくるので積立投資よりもいいですが(^^♪

また、現在(2018年2月1日)は借入金利も非常に低いため、その意味でもはじめ時とのこと。

確かに、金利は今までにない低水準ですので、有利ですね。

私が始めたタイミング(今から2年前)も非常に金利が低かったので、「これなら始められる」と思ったことを記憶しています。

5~6年前に話を聞いたときの半分くらいの金利でしたね。2%を切ってました。

 

不動産投資を始めるための条件

不動産投資を良い条件でスタートするためには、ある程度の条件があります。

その条件は以下の2点。

  • 今の会社で勤続年数3年以上
  • 年収が額面で500万円以上

この条件を満たしていないと、有利な金利でローンが組めないそうです。

また、有利な金利を引き出すためにあったほうが良い条件として、

  • 上場企業等のブランドがある企業に勤めている
  • 弁護士・会計士などの国家資格で仕事をしている

というものがあるとか。

 

上記の条件を満たさなくてもローン自体は組めるらしいのですが、有利な金利を引き出すことが難しくなるそうです。

この辺はちょっとハードルが高いですね。

不動産投資は人を選ぶ投資案件と言えそうです(^^;

 

どんな物件がいい?

不動産投資と一口に言っても、その対象物件は新築、中古、ワンルーム、ファミリー、1棟と様々です。

どのような物件を選ぶべきかは、不動産投資の目的によって変わってきます。

事業的やってガンガン稼ぎたければ、収益性の高い中古物件や1棟アパートなどが稼ぎ易いですが、空室のリスクなども高くなる傾向にあります。

それに対して、新築ワンルームなどは収益性は低いですが、空室のリスクが少ない傾向にあります。

なので、資産形成として考えるなら、新築ワンルームのほうが手堅いといえます。

もちろん、収益性やリスクは物件によってさまざまなので、最終的には検討している物件ごとに個別に特長を見極める必要があります。

 

不動産投資を始めるうえでの注意点

初心者が不動産投資を始めるうえで、特に注意しなければならない点はどこでしょうか?

管理会社が信頼できるところか

通常、投資物件の管理は管理会社に任せます。

なので、この管理会社がしっかりしているかどうかは、物件を所有するうえで非常に重要になります。

物件選びの際には、どのような会社が管理をしているのかをよくチェックし、担当の営業マンにも確認をするようにしましょう。

 

販売会社はどこか

販売をしている会社が開発から手掛けた会社(いわゆる、デベロッパー)か、一棟を卸して販売する、いわゆる販売会社かで物件の価格が変わります。

販売会社が入っていると、その会社の利益が乗ってくるので割高になるんですね。

もちろん、物件選びは立地や部屋のタイプ、規模などを踏まえて総合的に検討することになりますが、価格が割高になっているというのは物件を選ぶ上で考慮すべき重要なポイントになりますので、覚えておきましょう。

 

いつ仕入れた土地に立っている物件か

物件の販売価格に影響を及ぼすもう一つの要素として、土地を仕入れたときの地価があります。

土地が高い時に土地の仕入れが行われた場合、その価格が販売価格に乗ってくるため、物件そのものが割高になります。

逆に、土地が安い時に仕入れられていた場合、物件そのものも割安で手に入れることができます。

土地の仕入れから販売までは2年ほどラグがあるということなので、検討中の物件に関しては、いつ土地が仕入れられ、その時の市場はどうだったのかを意識してみると、高嶺掴みをある程度回避することが出来るでしょう。

 

最後は担当の営業マンを信頼できるか

極論になってしまいますが、やはり、購入にあたってやり取りをしている担当営業マンが信頼できるかは非常に重要です。

  • こちらの要望をしっかりと聞いてくれるか?
  • 一つ一つこちらが納得するまで説明してくれるか?
  • 購入後もアフターケアなどをしっかりしてくれる気があるか?

このあたりを基準に、担当営業マンが信頼に足る人間かよく考えてみましょう。

私の場合も、最初の1部屋を購入するときはだいぶ迷いましたが、担当営業マンが将来にわたって責任をもって対応してくれると言ったので、「であれば。」ということで購入を決めました。

その方は、その後も良い物件が出ると話を持って来てくれていますし、不動産以外にも面白い情報があるといろいろ教えてくれて助かっています(^^

以下が実際にインタビューをした動画になりますので、併せて見てみてください♪


最後までお読みいただき、ありがとうございました!

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